בכל שנה, עם סיום חוזה השכירות- חלקנו שואלים את השאלה:
האם לקנות את הנכס או להמשיך לשכור אותו? כל הטיפים וכל השיקולים שיש לקחת בחשבון
השורה התחתונה אומרת- עסקים קטנים – שכרו משרד, עסקים בינוניים או גדולים- רכשו את הנכס. אבל כולנו הרי יודעים שהמציאות אינה שחור לבן, בטח ובטח כאשר מדובר בעסק שהוא חלק ממערכת כלכלית שלמה הנוגעת למושגים מיסוי, תשואה, רווח, שכלול הון ועוד.
איפה הכי משתלם לשכור נדל"ן עסקי? מתי נהנה מהטבות מיסוי ואילו נכסים מפיקים עבורנו את התשואה הגבוהה ביותר?
כל הטיפים וכל השיקולים שיש לקחת בחשבון בכדי לבצע את ההחלטה הנבונה- בכתבה הנוכחית
מ. גלקסיה נכסים בע"מ, המתמחה בתחום הנדל"ן העסקי ובעלת ניסיון מזה 18 שנים בתחום, פורסת עבורכם את כלל השיקולים שכדאי לכם לקחת בחשבון על מנת לבצע את ההחלטה המושכלת הטובה ביותר עבורכם
לאחרונה אנו שומעים ממדורי הכלכלה שהתשואה ברכישת נכסים כגון משרדים, גבוהה מן התשואה ברכישת דירה והשכרתה, אכן, יותר ויותר בעלי עסקים בשנים האחרונות בעלי היכולת הכלכלית, מחליטים לרכוש נכס גדול יותר מן צרכי המשרד ולהשכיר את החללים העודפים לעסקים נוספים. כפי שנראה, מגמה זו תורמת גם לעסקים שיכולתם הכלכלית רווחית אינה מאפשרת להם לרכוש נדל"ן עסקי.
[**חישוב תשואה: הכנסות הנכס בשנה (השכר החודשי המתקבל מדי חודש * 12 חודשים)
חלקי העלות הכוללת של הנכס – כשאנו לוקחים בחשבון את מחיר הנכס אנו מוסיפים את כלל ההוצאות מעבר
למחיר הרכישה, למשל הוצאות נלוות כגון שיפוץ, רכישת ציוד וכד]
למה לשכור משרד? יתרונות ושיקולים
עתיד העסק וחישוב הרווח השנתי
אם העסק שהקמתם הנו חדש יחסית, ההמלצה הראשונה שתשמעו היא שכדאי ורצוי לשכור משרד. הסיבה לכך היא שכמו בכל עסק חדש בשוק, ההכנסות וההוצאות משתנות, ולכן בשלב ההתחלתי עדיף לשכור ולגרוף את הרווח השנתי מבלי להתעסק בהוצאות רכישה, שאליהן נלווים מס רכישה, שכר טירחה עו"ד או החזר הלוואה.
גמישות עסקית וחופש פעולה
שכירות על בעלות הנכס עדיפה בכך שהיא מאפשרת גמישות בתנועת העסק- לנוע ממקום למקום, לפנות חללים עודפים, להתרחב או להצטמצם, כל זאת ביחס להיקף הפעילות העסקית ולסביבת העבודה הפנים משרדית
השכירות מאפשרת לכם להתחדש ולעבור למרכז משרדים אחר, ביחס לשינויים אורבניים ולשינויים בערך הנכסים במרכזי משרדים שונים
מ. גלקסיה משרדים להשכרה, תמיד נמצאת עם היד על הדופק, מאתרת שינויים אורבניים רלוונטיים ומודעת לשינויים עתידיים במרחבים עסקיים מגוונים, במציאות משתנה.
הוצאות מוכרות במס וצמצום עלויות
שכירת נכס לצורכי עבודה נחשבת להוצאה מוכרת במס במלואה. אין ספק שההשכרה הופכת למשתלמת הרבה יותר במצב כזה ומצמצמת הוצאות (כמחצית מעלות השכירות). אנו משלמים על הוצאות ההשכרה מן הרווחים המתקבלים ובכך המיסוי יורד. לעומת זאת, רכישת המשרד תאפשר לכם הוצאה מוכרת במס רק עבור מרכיב הפחת על המבנה (החזרי מס שיצטברו להחזר המס המלא רק לאחר עשרות שנים). יש להוסיף כמובן את מס הרכישה (5.4%) ועלות עו"ד (שכר טרחה של 5.1% ממחיר הרכישה).
מ. גלקסיה נכסים בע"מ הפועלת בתחום השכרת משרדים ונדל"ן עסקי מזכירה לכם שמס הרכישה על השכרת משרד מתרחשת רק לאחר 25 שנים, מה שמאפשר לעסקים להמשיך לצמוח ולהתייצב מבלי להתעסק עם הוצאות נלוות של מיסוי.
מ. גלקסיה נכסים המתמחה בתחום משרדים להשכרה תעזור לכם למצוא את המשרדים במחירים הנמוכים יחסית לערך הנכס עצמו- ואין ספק שבמצב כזה, עדיף ומשתלם הרבה יותר להמשיך לשכור.
מיקום העסק ומחשבה על העתיד
אין ספק שמיקום המשרדים שלכם ואזור סביבת העבודה כולו חייב להילקח בחשבון. השאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם הן:
האם סביבת העבודה הנוכחית נעימה לנו?
האם העיר והמיקום הנוכחי של העסק הינו מיקום בו עסקים אחרים צומחים?
האם המיקום הנוכחי משרת את רצונותינו ומטרות העסק לרבות שאיפותינו העתידיות?
האם ערך הנדל"ן העסקי באזור בו אנו שוכרים צפוי לעלות?
מ. גלקסיה נכסים משרדים להשכרה ומשרדים למכירה– תעזור לכם להשיב על השאלות הללו- שהן קריטיות וחשובות כאשר אתם שוקלים ברצינות לעבור משרד, להמשיך לשכור או שמא לרכוש את הנכס
סביבת העבודה שלכם היא אחד השיקולים החשובים ביותר עבורכם- ממליצים לבדוק את אולמות התצוגה שלנו.
מדוע דווקא לרכוש נדל"ן עסקי? יתרונות וחסרונות
חופש פעולה
ראשית, כמו בכל רכישת נכס, ובפרט לעסק קטן שהתייצב והונו גדל באופן מתון משנה לשנה- כבעל הנך יכול לעשות ככל העולה על רוחך עם הנכס, ואינך תלוי בקפריזות כאלו ואחרות של בעל הנכס במצב שבו אתה שוכר את המשרד.
חישוב תשואה- לרכוש מעבר לצרכים ולהפוך לבעל נכס שמשכיר בעצמו עודפי חלל לעסקים קטנים
אם כבר בנכסים עסקיים עסקינן, כדאי לזכור כי ביחס להשקעה בנכס שהוא דירה, התשואה ברכישת משרדים הינה גבוהה יותר. הערכות אחרונות בקרב כלכלים בשנים האחרונות נשענות על יחס שאומר כי בנדל"ן למגורים התשואה הממוצעת עומדת על 3.5% נטו, ובנדל"ן מסחרי ניתן להשיג תוצאות של בין 7%-11%.
לכן, עסקים רבים שיש להם את היכולת הכלכלית לרכוש את הנכס, מוצאים כי משתלם לרכוש נכסים שהם משרדים גדולים בהרבה מהצרכים הקיימים שלהם ואז להשכיר את המשרדים העודפים לבעלי עסקים קטנים.
בנקאות מעודדת רכישת נכסים
במדינת ישראל, בדומה לארה"ב, הבנקאות מעודדת רכישת נכסים על ידי עידוד לקיחת הלוואות בנקאיות
המימון הבנקאי לרכישת המשרד הינו גבוה, כ 60% מעלויות הרכישה. כאשר העסק יציב מזה מספר שנים
בהכנסות וברווח שגדל באופן מתון משנה לשנה, בוודאי שניתן לחשב את יכולת ההחזר ולפיכך ניתן לבחון תשואה והפרשי הוצאות הכנסות מרווח שנתי ביתר קלות.
מצב המחירים בשוק
בכל החלטה שניקח, תמיד כדאי להיות ערניים למצב המחירים בשוק. מ. גלקסיה נכסים משרדים להשכרה בתל אביב חוקרת את תחום הנדל"ן בכל שנות ניסיונותיה ולכן תאתר עבורך את המחירים האטרקטיביים והטובים ביותר.
המיקום של העסק שלך בהחלט משפיע – בפרט אם מדובר במקום שבו קיימים מספר רב של עסקים. הנכס יכול לשמש תמיד להשכרה ולמשוך אליו בעלי עסקים נוספים. מעבר לכך, נדל"ן עסקי איכותי מעלה את ערך הנכסים ולפיכך משתלם יותר.
חשוב לזכור שכאשר אתם `בונים` על נכס שיכניס עבורכם הכנסה עתידית פאסיבית משכירות, אותה הכנסה מן השכירות תהייה חייבת במס מלא בידי הבעלים ומכירה עתידית תהייה חייבת במס על השבח הריאלי שיצמח ממנו. יש לקחת בחשבון עלויות אלו מתון ההון הנוכחי. כמו כן, כדאיות לקיחת ההלוואה לרכישה תלויה במשך מספר השנים בהם המבנה יוחזק, היקף המימון החיצוני הנדרש, שיעור הריבית וערך השווי העתידי לאחר השימוש העסקי.
השכרת דירות- מגמות אחרונות של ירידה בעלות השכירות
האזורים שבהם הכי משתלם וכדאי לשכור משרד
למ.גלקסיה נכסים משרדים להשכרה חדשות טובות עבור אלו שמעריכים את חופש הפעולה והגמישות העסקית שבשכירות המשרד
דווקא העלייה ברכישת המשרדים בקרב בעלי עסקים בשנה האחרונה, העלתה את רמת ההיצע בשוק- יותר ויותר משרדים להשכרה מתפנים והבשורה הטובה היא ירידה בעלות שכר המשרד.
כמו בכל עקומות של היצע וביקוש, ככל שהביקוש יורד ההיצע גדל ואיתו הירידה במחירים
ברבעון השלישי של שנת 2014 הראה כי הירידה נעה בטווח ממוצע של 5.5-6.6%
הערים המרכזיות בהן נרשמה ירידת מחירים בנכסים איכותיים הן: פתח תקווה, תל אביב יפו, רעננה,רמת גן, חיפה ורחובות
צוות המומחים של מ.גלקסיה נכסים עומדים לרשותכם תמיד- שיהיה המון בהצלחה